Immobilie bei Trennung und Scheidung
Immobilie bei Scheidung – behalten, verkaufen oder auszahlen?
Das gemeinsame Zuhause ist häufig Vermögenswert und Lebensmittelpunkt zugleich.
Wenn eine Ehe auseinandergeht, gehört die Immobilie oft zu den schwierigsten Fragen. Wer darf zunächst im Haus wohnen? Wem gehört die Immobilie? Wer haftet für den Kredit? Kann einer den anderen auszahlen – oder ist ein Verkauf sinnvoller?
Eigentum klären
Wem gehört Haus oder Wohnung?
Wert & Finanzierung prüfen
Immobilienwert, Kredit und Ausgleich
Lösung entwickeln
Übernahme, Verkauf oder andere Regelung
Vier unterschiedliche Fragen
Eigentum, Wohnen, Kredit und Zugewinn sind nicht dasselbe.
Bei einer Trennung werden verschiedene rechtliche und wirtschaftliche Fragen häufig miteinander vermischt. Sie müssen jedoch getrennt betrachtet werden.
Wer Eigentümer der Immobilie ist, ergibt sich grundsätzlich aus den Eigentumsverhältnissen. Davon zu unterscheiden ist die Frage, wer während der Trennung in der bisherigen Ehewohnung wohnen darf.
Wieder eine andere Frage ist, wer gegenüber der Bank für einen Immobilienkredit haftet. Schließlich kann der Wert einer Immobilie auch für den Zugewinnausgleich von erheblicher Bedeutung sein.
Wichtig: Eine Scheidung verändert die im Grundbuch
eingetragenen Eigentumsverhältnisse nicht automatisch.
Eigentumsverhältnisse
Wem gehört die Immobilie nach der Scheidung?
Entscheidend ist zunächst, wem Haus oder Eigentumswohnung rechtlich gehört.
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Alleineigentum
Ist nur ein Ehegatte Eigentümer, wird der andere durch die Ehe grundsätzlich nicht automatisch Miteigentümer. Vermögensrechtliche Ausgleichsansprüche können dennoch bestehen.
2
Gemeinsames Eigentum
Sind beide Ehegatten beispielsweise jeweils zur Hälfte Eigentümer, bleiben diese Eigentumsanteile grundsätzlich auch nach Trennung und Scheidung bestehen.
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Andere Eigentumsquoten
Auch andere Beteiligungsverhältnisse sind möglich. Für die weitere Lösung müssen deshalb die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse, Finanzierungen und Vermögenswerte gemeinsam betrachtet werden.
Die Zeit der Trennung
Wer darf zunächst im Haus wohnen bleiben?
Die Eigentumsverhältnisse beantworten nicht automatisch die Frage, wer während der Trennung die bisherige Ehewohnung nutzen darf.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann einem Ehegatten die Ehewohnung oder ein Teil davon zur alleinigen Nutzung überlassen werden, wenn dies erforderlich ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden.
Dabei können insbesondere auch die Belange der im Haushalt lebenden Kinder eine wichtige Rolle spielen.
Eigentümer zu sein bedeutet deshalb nicht in jeder Situation,
dass der andere Ehegatte die Immobilie unmittelbar verlassen muss.
Immobilienfinanzierung
Wer muss den Hauskredit nach der Trennung bezahlen?
Für die Bank ist zunächst entscheidend, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Haben beide Ehegatten den Kredit gemeinsam aufgenommen, bleiben grundsätzlich beide gegenüber der Bank verpflichtet.
Eine Trennung oder Scheidung führt nicht automatisch dazu, dass einer der Ehegatten aus dem Darlehensvertrag ausscheidet.
Soll ein Ehegatte die Immobilie übernehmen, muss deshalb neben der Eigentumsübertragung regelmäßig auch die Finanzierung geklärt werden.
Besonders wichtig: Eine interne Vereinbarung zwischen
den Ehegatten entlässt einen Darlehensnehmer nicht automatisch aus
seiner Verpflichtung gegenüber der Bank.
Mögliche Lösungen
Was kann mit dem gemeinsamen Haus passieren?
Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von Eigentum, Finanzierung, Immobilienwert und den persönlichen Möglichkeiten beider Ehegatten ab.
Übernahme der Immobilie
Wie funktioniert das Auszahlen des anderen Ehegatten?
Möchte ein Ehegatte das gemeinsame Haus übernehmen, muss zunächst geklärt werden, welchen Wert die Immobilie tatsächlich hat und welche Verbindlichkeiten noch darauf lasten.
Auf dieser Grundlage kann der wirtschaftliche Wert des jeweiligen Eigentumsanteils bestimmt werden.
Die konkrete Ausgleichszahlung muss jedoch nicht zwingend mit dem reinen rechnerischen Anteil am Immobilienwert identisch sein. Weitere Ansprüche und Vereinbarungen zwischen den Ehegatten können eine Rolle spielen.
Eine Übernahme sollte deshalb nicht isoliert betrachtet werden.
Zugewinnausgleich, Darlehen und weitere Vermögensfragen können
miteinander zusammenhängen.
Bewertung
Wie wird der Wert des Hauses bestimmt?
Für eine faire wirtschaftliche Lösung ist häufig der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie entscheidend.
Eine alte Kaufpreisangabe oder die noch offene Darlehenssumme sagt über den heutigen Immobilienwert nur wenig aus. Lage, Grundstück, Gebäudezustand, Wohnfläche und Marktsituation können den Wert erheblich beeinflussen.
Sind sich die Ehegatten über den Wert nicht einig, kann eine fachkundige Immobilienbewertung erforderlich werden.
Bei größeren Immobilienwerten können bereits relativ kleine
Unterschiede in der Bewertung erhebliche Auswirkungen auf eine
Ausgleichszahlung oder den Zugewinnausgleich haben.
Zugewinnausgleich
Wird das Haus beim Zugewinnausgleich geteilt?
Der Zugewinnausgleich bedeutet grundsätzlich nicht, dass eine Immobilie physisch geteilt oder automatisch zur Hälfte auf den anderen Ehegatten übertragen wird.
Vielmehr wird der Vermögenszuwachs beider Ehegatten während des Güterstands miteinander verglichen. Der Wert einer Immobilie kann dabei Bestandteil des Anfangs- oder Endvermögens sein.
Hat beispielsweise ein Ehegatte bereits vor der Ehe eine Immobilie besessen, können sowohl der damalige Wert als auch die spätere Wertentwicklung für die Berechnung relevant sein.
Familie und Lebensmittelpunkt
Was ist, wenn die Kinder im Haus bleiben sollen?
Gerade bei minderjährigen Kindern besteht häufig der Wunsch, ihren bisherigen Lebensmittelpunkt möglichst zu erhalten.
Das kann für die Frage der Nutzung der Ehewohnung eine wichtige Rolle spielen. Es löst jedoch die wirtschaftlichen Fragen rund um Eigentum, Kredit und langfristige Finanzierung nicht automatisch.
Deshalb sollte geprüft werden, ob die gewünschte Lösung auch dauerhaft finanzierbar ist und wie die Interessen beider Elternteile berücksichtigt werden können.
Wenn keine Einigung gelingt
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Können sich Miteigentümer über die weitere Verwendung einer Immobilie nicht einigen, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft in Betracht kommen.
Dabei wird die Immobilie im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens versteigert. Das ist wirtschaftlich nicht zwingend die beste Lösung.
Gerade deshalb lohnt es sich häufig, zuvor zu prüfen, ob eine Übernahme, ein freihändiger Verkauf oder eine andere einvernehmliche Regelung möglich ist.
Eine Teilungsversteigerung sollte nicht vorschnell als einfache
Möglichkeit betrachtet werden, Druck auf den anderen Ehegatten auszuüben.
Die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen sollten vorher geprüft werden.
Vor einer Entscheidung
Diese Punkte sollten geklärt sein
Wer steht als Eigentümer im Grundbuch?
Wie hoch ist der aktuelle Immobilienwert?
Wer hat den Darlehensvertrag unterschrieben?
Wie hoch ist die verbleibende Finanzierung?
Kann einer die Immobilie dauerhaft finanzieren?
Welche Ausgleichszahlung wäre erforderlich?
Welche Auswirkungen hat die Immobilie auf den Zugewinnausgleich?
Welche Lösung ist für gemeinsame Kinder sinnvoll?
Häufige Fragen
Immobilie bei Scheidung kurz erklärt
Wem gehört das Haus nach der Scheidung?
Die Scheidung ändert die Eigentumsverhältnisse nicht automatisch. Entscheidend ist grundsätzlich, wer Eigentümer der Immobilie ist. Eine Übertragung muss gesondert vereinbart und rechtlich umgesetzt werden.
Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Ein Verkauf ist nur eine von mehreren Möglichkeiten. Ein Ehegatte kann beispielsweise den Anteil des anderen übernehmen, oder beide können das Eigentum zunächst fortführen.
Kann ich meinen Ehepartner zwingen, mir seinen Hausanteil zu verkaufen?
Eine unmittelbare Verpflichtung, den eigenen Miteigentumsanteil einfach auf den anderen Ehegatten zu übertragen, besteht grundsätzlich nicht. Bei fehlender Einigung können jedoch andere rechtliche Möglichkeiten zur Aufhebung des gemeinsamen Eigentums relevant werden.
Wer zahlt nach der Trennung den Immobilienkredit?
Gegenüber der Bank kommt es grundsätzlich darauf an, wer Darlehensnehmer ist. Haben beide den Kredit aufgenommen, bleiben grundsätzlich beide vertraglich verpflichtet, solange die Bank keiner Änderung zustimmt.
Wird das Haus beim Zugewinnausgleich halbiert?
Nein. Zugewinnausgleich und Eigentum sind unterschiedliche Fragen. Der Immobilienwert kann jedoch für die Berechnung des Vermögens und damit des Zugewinns erheblich sein.
Was passiert, wenn keiner das Haus allein bezahlen kann?
Dann kann ein gemeinsamer Verkauf wirtschaftlich sinnvoll sein. Vor einer Entscheidung sollten jedoch die Finanzierung, mögliche Vorfälligkeitskosten, der Immobilienwert und die übrigen Vermögensfragen betrachtet werden.
Weiterführende Informationen
Vermögen, Scheidung und finanzielle Folgen
Zugewinnausgleich
Wie Anfangsvermögen, Endvermögen und Vermögenszuwachs berechnet werden.
Mehr erfahrenVermögen
Überblick über finanzielle und vermögensrechtliche Fragen bei Trennung.
Mehr erfahrenScheidung
Voraussetzungen, Ablauf und wichtige Entscheidungen rund um die Scheidung.
Mehr erfahrenUnterhalt
Finanzielle Ansprüche während der Trennung und nach der Scheidung.
Mehr erfahrenSie möchten wissen, was mit Ihrer Immobilie bei der Trennung passiert?
Schildern Sie kurz Ihre Situation – insbesondere Eigentumsverhältnisse, Finanzierung und Ihre Vorstellungen zur weiteren Nutzung. Rechtsanwältin Ute Schniering, Fachanwältin für Familienrecht in Essen, kann die rechtliche Ausgangslage mit Ihnen einordnen.